网上娱乐场金沙:大湾区|全国报复性卖地!单宗310亿!最强买房信号来了

本文来源于:乐居财经 2020/05/22
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成交地价,是周边楼市的风向标。

“有结果了吗?”“挤进去了吗?”这是广州5月18日的土拍大战中,最常听到的两句话。

戏剧性的是,一场12宗地的土拍大战,让广州的土地交易网站从当日10点起拍开始,持续崩溃。最后,官方被迫关闭外网,让企业在内网默默角逐竞价。这段插曲,让这场没有硝烟的战役,蒙上一层焦灼与不安。

当天,房企们的土地竞标部门气压有些低沉,他们一边着手目标地块竞价,一边又关心其他地块的成交结果;中介、销售三连问:“竞拍的激烈程度如何?多少家房企参加?最终成交的价格是多少?”;购房者则时不时打开手机,关心到底能拍出什么价格,周边的楼盘是涨是跌。

狂剁手!高溢价、高总价买地

近期的土拍市场兴旺场面并不是偶然现象,克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示。今年以来,包括广州在内的一二线城市优质土地出让频繁,1-4月一二线城市涉宅用地招拍挂成交金额占比已经上升至48%,这比2018年低谷时提高了5个百分点,并带动4月全国经营性用地成交楼板价创2018年以来新高、溢价率创近9个月新高。

实际上,在今年前4个月,全国高价地成交频繁。前四月,超50亿元的高价成交地块共有18宗。今年2月,香港置地斥资310.5亿元拿下上海一宗综合用地,创新2020年至今土地出让总额最高纪录。

相比前三个月,4月份的高价地块数量呈上升趋势。厦门甚至出现了超百亿元成交的新晋“双料Land King”,溢价率高达44%。

之后,土地市场热度不减,在近日(5月18日)的土拍大战中,广州以74.9亿元高价,卖出了番禺长隆片区一宗宅地,成为当天总价最高的地块。

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土拍市场活跃程度增加,特别是高溢价土地成交增多。在前四个月,全国卖出的溢价率高于100%的土地共计约12宗,多集中在二三四线城市,最高溢价为杭州的一宗商地,溢价率高达209%。

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肖文晓认为,房企偏好在基本面良好、需求稳定的一二线城市拿地,而广州是一线城市里面土地供应最充足、拿地门槛最低的城市,很自然就成为了房企关注的香饽饽。

广东省房地产研究会执行会长韩世同认为,广州本场土拍不能称作大热,只能称为“冰火两重天”。在他看来,其实只有两三宗地块比较火爆,其他地块大多是底价或低价成交。这样的场面并不值得如此欢天喜地,徒添市场“火爆”的虚像。

实际上,在广州本次卖出的11宗土地中,共有8宗楼面价不过万元,或在万元水平线左右。多数地块将打造为外围区域的刚需盘为主。

争抢激烈的高价地为白云江夏村地块及番禺汉溪长隆地块,但仅有白云江夏村地块的楼面价位居广州历史楼面价第4位。其余历史高价地块为2020年3月出让的越秀南地块和分别为2017年、2016年出让的石岗路地块、白云新城地块。

多城狂卖地,北上广“揽金”同比增4-9成

企业“争抢”土地,是否意味着受疫情影响的房地产市场,已彻底复原?

广州市房协专家委员会委员邓浩志认为:“完成年度土地出让计划,既是政府财政的主要来源,也是稳定房价的重要举措。”在这个时间节点加速卖地,既能获得更高的收益,也能满足市场增加的对土地的需求。

单从2020年前4月的卖地城市排行来看,全国土地市场势头凶猛。其中,杭州市土地“揽金”最猛,前四月共揽金878.4亿元,同比上浮1.52%。

值得注意的是,上海、北京的土地出让额同比去年同期,上升明显。上海土地成交870亿元,同比上浮超9成。北京卖地金额同比增加近4成,揽金850亿元,同比上浮37.84%。

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广州排名全国第六位,前四个月揽金516亿元,同比上浮67.41%。在四大一线城市中,深圳近年来的土地出让量极少,出让金排名全国第48位,但亦揽金124亿元,同比上浮124%。

韩世同认为,近期土地市场释放了不少优质低价地块,吸引了开发商纷纷出手。而市场普遍看好个别地块,则导致众人争抢的情况。

企业面对重仓布局的城市,更是不惜千金。

据好地大数据显示,截至5月18日,H房企、龙光、越秀3家房企在广州“史诗级”拍地大潮中均有收获,同时,三家企业以拿地金额235.1亿元、209.8亿元、114.2亿元,分别位居大湾区2020年至今拿地排行榜前三甲。

H房企今年已在广州、佛山、中山相继拿下7组地块;

龙光则在广州、深圳、佛山、惠州拿下8组地块;

越秀在广州番禺长隆片区拿下2组地块。

值得注意的是,重仓粤港澳大湾区的龙光,在2020年起,于大湾区相继拿地,甚至竞价激战百轮,以成交溢价率高达45%拿下深圳前海宅地。有趣的是,以超百亿金额拿地的龙光,回应道:“成交价格合理,符合公司预期。”而在去年6月,龙光以65.85亿的高价摘得深圳龙华一宗地块。其强化布局深圳的野心显而易见。

近期热议的房企,还有豪宅资深玩家——合生创展,霸气归来的它,5月份在北京三次拿地累计耗资高达179.6亿元。

邓浩志认为,手握现金增加是房企拿地更加积极的主要原因。宽松的融资政策,使得房企获得较大额度的新增融资。

银行贷款、信托、信用债是房企的重要融资来源。据21世纪经济报道统计,4月份,房企公开发行的内地融资量剧增至500亿元水平线。实际上,头部房企的融资成本在近期逐渐降低,万科等头部企业的融资利率甚至降至2%左右水平。

近期豪掷近180亿巨额拿地的合生创展,拿地资金的来源,引致业界猜疑。

据乐居财经梳理发现,今年2月2日,合生创展曾通过全资附属公司合生资本(国际)成功发行5亿美元境外债,期限为364天,票面利率6%。而5月在三次拿地的分属子公司背后,梳理有国内知名保险集团的踪迹,隐现出信托和险资到融资魅影。

房地产市场,玩的就是心跳

成交地价,是周边楼市的风向标。

广州白云、番禺等热门地块成交之后,多家楼盘虽没有实际调价,但在销售的口径中,已经是“涨”声四起。

地块成功出让也增强了周边二手房业主的信心,不少业主连夜调价,或是稳住定价不变。前期的卖房者,更是懊恼“卖得太早了”。

然而,这一系列看似“火热”的市场表现背后,却避免不了多家房企前4月业绩目标仅完成约20%的事实。据克而瑞统计,今年前4月TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降14.5%。好在4月份TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元,较3月环比上升17.2%,同比增加0.6%,较去年4月同比基本持平。

在此背景下,韩世同认为,疫情之后房企入市和扩张需审慎。以现金为王,减少投入和扩张。以低价和底价拿地,避免拿地王和高价拿地。

有趣的是,在国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中看到,“务实”气质的广州市场依然稳得一“匹”。

四大一线城市商品住宅销售价格中,北京、上海分别环比微跌0.3%、微涨0.6%,广州、深圳环比持平。二手房销售价格方面,除广州环比持平外,北上深均有不同程度的涨幅。深圳领涨,环比涨1.7%,上海涨1.2%,北京涨1.1%。

面对市场,肖文晓则较为乐观,他认为本次土地大规模出让,对于今年整体表现淡静的楼市将会起到加温的作用,对于后期市场的恢复是有帮助的。

不过,拿地仅仅是企业踏出的第一步。后期,还有千万挑战,影响着房地产市场人的心跳。

 

编辑:熊颖

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